商品房买卖备案登记和预告登记的区别是什么？

商品房备案登记是一种行政管理方式，买卖双方签订的商品房买卖合同，如果没有及时进行预告登记，该合同只能发生债权效果，不能产生物权效力，如果该商品房被出售给多人并不当然具有排除效力。而商品房预告登记生效的，未经预告登记的权利人同意，向第三人转移不动产所有权（包括出售、赠与、出资等）或者设定其它物权的（比如：抵押），不发生物权效力。

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法妞网友咨询：

商品房买卖备案登记和预告登记的区别是什么？

刘瑞凤律师解答：

备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

刘瑞凤律师补充：

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”， 对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。

按照《城市房地产管理法》的规定，商品房预售合同的登记备案是预售人应当主动履行的报备义务。按照《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。办理预购商品房预告登记要买卖双方达成合意进行申请，并不强制。

备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。

备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门(土地管理部门)，而预告登记的登记机关则是房屋的登记机构。