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房屋买卖“阴阳合同”的效力如何认定?

法问 2023-03-14 11:18:09


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二手房交易中,“阴阳合同”的存在不仅会损害国家的利益,对于当事人而言也蕴含着巨大的风险,尽管如此,“阴阳合同”的签订仍然已成为惯例。究其原因,除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外,与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时,由于“阴阳合同”效力上的瑕疵,也给了不诚信的合同当事人以可乘之机,一旦房价上涨或者下跌,当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞,给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。

法妞网友咨询:

房屋买卖“阴阳合同”的效力如何认定?

陈哲律师解答:

对于阴阳合同的认定,一般情况下 “阴合同”,为双方真实意思表示,且不违反法律的规定,应当认定为有效;“阳合同”是各方为办理房屋过户登记而订立,该合同虽然经过了备案,但其合同内容中的房屋价款部分,是为了较少纳税而做出的约定,该房屋价款不仅非双方当事人的意思表示,且确实存在《合同法》之恶意串通,规避税务征收等损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的之行为,故该“阳合同”关于房屋价款的相关约定,应认定为无效。但房屋买卖合同其他部分仍然有效,对买卖双方有约束力。

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陈哲律师补充:

所谓“阴阳合同”,是指在二手房交易中,买卖双方基于某种目的,而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同,不同之处一般表现为对于同一房产,买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此,其目的往往是规避法律,牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存,即公示性与隐蔽性同在。

“阴阳合同”一般表现为两种形式:一种是虚高房价,合同中约定的房价高于实际成交价格,并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据,以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的;另一种就是压低房价,在合同中约定的房价低于实际成交价格,并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据,从而达到逃税的目的。

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