一套房产卖出后未过户，又卖给第三人过户，房子应当归谁？|前沿资讯

现实生活中，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖的行为，这种行为是法律所禁止的。那么，房东一房二卖,房东要承担什么责任？那么房子应该归谁的？

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网友询问：

一套房产出卖后未过户，又卖给第三人过户，房子应当归谁？

天津世宏律师事务所齐鸿波律师解答：

遇到一房两卖的情况，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。如果当事人不同意解决，可以进行诉讼，由法院进行判决处理。

在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后一个购房者履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。 此时，前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权，对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的请求给付，但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权，所以应负返还房屋的义务。

根据法律规定，房屋产权已经归他人所有，开发商对前一个购房者实际履行已不能，在该种情形下，前一个购房者不能强制履行购房合同。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。 关于损害赔偿的数额多少，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，开发商往往在房地产升值时，见利背信而与出价高的购房者成交，对该房屋的涨价部分，属于前一个购房者的可期待利益，应视为所失利益，列入赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

天津世宏律师事务所齐鸿波律师解析：

在一房二卖中，出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后，又与他人就同一房屋签订买卖合同。 在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，开发商已非房屋所有权人。《民法典》第五百九十七条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《民法典》不承认出卖他人之物的合同的效力。

在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。 在一房二卖中，签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为开发商享有，而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。 两个购房者是平等的法律地位，那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说，如果两个买卖合同都没有办理过户，法院会区别不同情况，予以合理的处理。

齐鸿波律师简介

齐鸿波
天津世宏律师事务所 专职律师
负责民商案件，合同纠纷，婚姻继承纠纷。刑事案件辩护等
个人能力
擅长各类型案件，基础知识扎实、逻辑清晰、思维熟悉诉讼程序