世界热讯:买二手房，过户时才发现房子是危房，购房合同是否有效？

房屋一旦被认定为危险房屋，就失去了房屋的价值和意义，购房者在购房时应了解房屋的楼龄和结构，并对房屋是否危险作出初步判断。

网友询问：

(资料图片)

买二手房，过户时才发现房子是危房，购房合同是否有效？

北京惠行律师事务所张海洋律师解答：

购买时未告知是危房、可以出卖方欺诈，撤销买卖合同

首先要证明，这套二手房的老旧程度已经影响其正常使用。虽然卖家有隐瞒事实的情况的存在，那么也确实存在着‘违背了诚实信用原则’。但是房屋的使用功能是没有实际损害，有一定的瑕疵但并不导致这个房屋不能使用。所以在这样的一个基础的条件之上，买家要想解除这个合同就比较难。

北京惠行律师事务所张海洋律师解析：

合同可撤销的原因有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种情形。并且特别规定，一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，只有损害国家利益的才作为合同无效的原因。

根据《民法典》以下规定：

第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

张海洋律师补充：

房子无法过户的情形有：

1、产证被扣押

在我们有买房打算的那一刻开始,我们要准备进入到-段长时间的置办房产的状态之中,查档是一件很重要的事情,尤其是对于买二手而言,我们首先要看的就是原来的房主是不是还签了房贷没有缴清,或者是不是把房子给抵押了出去,如果是的话,那么要把贷款都还清了然后房子的房产证在自己手才能过户。不管房子做了什么样的抵押或者担保,全部要还清才能实现过户。

2、多个房屋产权人的卖房意向不统一

我们知道,房子很多时候它不是一个人的财产,如果要把房子买了,房子的其他产权人是有权要知情的,期只有在共同签下了同意合同之后方能生效。所以在过户的时候,只有一个产权人签字是不算的,假设房屋产权人只有一个方能签字,那也需要出示其他产权人的委托授权书材能签字,不然就是没有效用的,房子也无法过户。

3、房子处在被查封的状态

要是你看中的要买的这套子,是正在被国家机关扣押的,房屋的产权人的所有权,对于公权力是对抗无效的,那么过户自然也是无法执行的,交了钱也没辙。

4、房子属于违章建筑、危房

现在虽说在建的房子有很多,但是并不是所有的房子都是合理的建筑,有的也是为了后期的城建要求,亦或是一开始就是违章建筑,那么这样的房子是要被拆除的,自然不能过户买卖了。危房的话本身是被已经被判定不能住人了,那么买下它也毫无意义,自然也是不能过户买卖了。

张海洋律师简介

张海洋律师，北京能扬律师事务所主任、高级律师，执业经验丰富，擅长建设工程与房地产，金融、投融资、公司法等重大商事争议诉讼与非诉讼专业领域。