底层资产版图持续拓宽 前三季度29只REITs注册生效

随着中金开元旅业商业REIT于9月30日获准注册，前三季度注册生效的首发公募REITs数量达到29只，为历史同期新高。REITs底层资产版图也在不断拓宽，从产业园区、高速公路、仓储物流等传统品种，延伸至商业不动产、燃煤发电等新领域。

产品创新多点开花

(资料图)

今年以来，公募REITs产品创新多点开花。数据显示，前三季度，注册生效的公募REITs首发数量达29只，与2024年全年持平。若四季度发行节奏不变，2026年注册生效的公募REITs首发数量将创下历史新高。

传统能源基础设施资产证券化实现关键突破，华夏华润能源REIT、长城华能燃煤发电REIT正式获批后，成为全国首批落地的煤电REITs。其中：长城华能燃煤发电REIT的底层资产为华能青岛项目，按照认购价格3.198元/份、发售份额10亿份计算，预计募集资金31.98亿元；华夏华润能源REIT的底层资产为华润焦作龙源电厂2×660MW超超临界燃煤热电联产机组，项目评估值约33.71亿元，拟募集资金约28.55亿元。

在6月首批4只商业不动产REITs集中上市后，越来越多市场参与主体将REITs作为存量商业物业实现资本化的重要路径，中金开元旅业商业REIT、招商资管招商蛇口REIT、广发新城吾悦商业REIT等多只商业不动产REITs陆续落地。目前，商业不动产REITs的底层资产涵盖商业办公楼、文旅酒店、购物中心等成熟业态。

此外，首单隧道公募REIT——东方红隧道股份高速公路REIT于4月挂牌上市。其底层资产为钱江隧道，按照发行份额10亿份、发行价格4.68元/份计算，项目募集资金总额达到46.8亿元。

先锋瑞驰投资总监陈海涛表示，公募REITs底层资产从仓储物流、能源、产业园等基础设施，逐步延伸至保障性租赁住房、数据中心、商业不动产等多元领域。“首单示范”效应持续释放，REITs以品类创新为支点，撬动更多资金向更多领域集聚。

二级市场冷热不均

在REITs一级市场火热的同时，二级市场却冷热不均。Choice数据显示，截至10月8日，中证REITs全收益指数今年以来下跌6.18%，产业园区、仓储物流板块回调较深。存量市场中，逾七成公募REITs今年以来价格下行。

业内人士表示，供给端与资金端的再平衡成为市场关注的焦点：供给端方面，已注册生效但未上市的公募REITs约19只；资金端方面，截至二季度末，公募REITs机构投资者占比均值达97.44%，平均持有人户数同比下降27%至约1.2万户，而保险资金持有占比下滑1.75个百分点至16.6%。

“当前，公募REITs市场供需矛盾较大：一方面，待发行产品预计规模大，叠加存量限售份额陆续解禁，公募REITs在供给端的压力较大；另一方面，二级市场以存量资金博弈为主，缺乏长期资金支撑，导致资金承接能力有限。”一位关注公募REITs的资深市场人士说。

陈海涛表示，随着公募REITs的底层资产版图持续拓展，供给节奏与资金承接如何匹配，将决定公募REITs市场能否真正走向提质增效。