全球微动态丨共有房屋：房屋买卖合同只有一人签字有效吗？

房产买卖是许多民众的人生大事，近期恰逢房价大幅上涨，交易风险系数显著升高，由此引发的纠纷也不断增多，其中数共有房屋买卖合同纠纷最为频繁。这类纠纷既涉及房屋共有人之间的内部关系，又涉及合同签订双方的外部关系，既涉及物权编又涉及合同编，处理起来相对复杂。

法妞网友咨询：

共有房屋：房屋买卖合同只有一人签字有效吗？

(资料图片)

刘伟律师解答：

在司法实践中，如何认定授权行为或追认行为的真实性，往往是案件处理的关键点。对于这一问题，可以从以下几个方面参考判断：

① 共有人之间是否存在特殊身份关系；② 其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；④其他共有人是否收取过定金或房款；⑤部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；⑥其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。

在司法实践中，通常可以通过以下几个方面来判断买卖双方是否为虚假通谋或恶意串通：① 买卖双方间是否存在其他民间借贷等债权债务关系；②房产中介的证人证言（如是否通过中介居间获知房源）；③合同签订的背景及磋商过程；④房款是否实际支付以及通过何种方式支付；⑤房价是否明显低于市场价值；⑥合同约定及履行是否符合交易惯例；⑦当事人是否及时主张房屋买卖合同中的各项权利等。

刘伟律师补充：

《民法典》 第172条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，即表见代理。如构成表见代理，则代理后果归属于被代理人。

《民法典》第171条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

根据《民法典》第597条第1款规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。