住宅地权到期怎么办

这几天，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，就让许多人家心头悬疑起来。本来70年使用权的规定就有很多疑问，现在可能真的就有自己不愿看到的“先例”了。

(资料图)

据报道，今年3月，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于上世纪90年代，办理房产过户手续时，才发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称，想要办出新的土地证，需要花费房价三成、即几十万元重新购买房产的土地使用权。

王先生表示：“我们的想法是‘居住用地土地使用权是70年’，并不知道有过期这回事，我们想都没想到过，现在我们房产过户来了，契证过户来了，土地证却卡在里面，办不来了。”

王先生这样的遭遇，很难不让人“浮想联翩”。尽管2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写道“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但据专家聂*明介绍，还有一个与《物权法》似乎在唱对台戏的法律，就是同年8月修订通过的《城市土地管理法》。该法第二十二条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

这就更让人困惑了。

既然是“自动续期”，为何又节外生枝要求“申请续期”?不申请就要“由国家无偿收回”?这还叫“自动续期”吗?这不明显矛盾吗?

一旦“申请续期”，政府是否必须同意?偏偏没说。

《物权法》与《城市土地管理法》，究竟谁大谁小?谁服从谁?对外行来说，都是国家的法，最怕这两个法互相矛盾，最怕政府以后哪个合适就用哪个。虽说专家指出《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，但这也是专家个人的美好愿望，毕竟国家没有做过这样的许诺。

笔者对《物权法》是知道的。但即便知道，都疑窦未解;如今首次听说《城市土地管理法》第二十二条还有“国家收回”的情形，更是未曾预料。

相信这是大家共同的困惑。这是因为土地使用权有期限，而且期限又与房子的可使用年限不一定同步。虽然有“70年后可以续期”的说法，但“可以”二字充满了不确定性。如果国家说“不可以”呢?如果“可以”续期，但国家又说需要续费，你能接受吗?

即便是70年使用权，在现实中也是被打折扣的：

一是购买的商品房的土地使用权并非自购买之日起计算，而是自开发商购地之日起算。这中间有多少差距，很少有消费者知道。买房时也很少有开发商告诉买房人;

二是住房质量不可能也同步可使用70年。前不久，有专家提醒公众，根据国家《建筑质量通则》的规定，我国普通民用建筑设计可使用年限是50年。居民住宅都属于普通民用建筑。50年房屋可使用年限期满后，还剩20年土地使用权，怎么办?

温州王先生的遭遇，似乎印证了人们的不祥预感。这户人家买的房地权时效更短，只有20年。也幸亏其短，得以让国人提前注意到其中的问题。

在信息匮乏的情况下，人们将求解目光投向专家。但专家也只能“推理”。比如聂*明说，自住房到期后不应该续费，但房地产转让、抵押需要补缴土地出让金。

转让、抵押需要补缴土地出让金——但愿这只是专家的猜测。否则就是对房屋所有者二次征费。

新*社敏锐注意到温州这个现象，于是就立即“向温州市国土局求证核实”，指出：近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

果真是误读的话，那倒好了。可惜新*社“求证核实”之后，根据报道，似乎并没有“求证核实”出什么。哪儿误读了?怎么误读了?全然没说;“收取几十万元出让金才能续期”的说法到底有没有?是怎么来的?也统统没说。

总之，老百姓越想知道什么，什么就越是模糊。现实好像一个瞬息幻变、忽闪忽飘的怪影子，总是让你琢磨不定。新*社也罢、温州国土局也罢，他们没给老百姓吃“定心丸”不能怪他们，毕竟他们不是政出之所。但出政部门呢?总该出来解释解释吧