环球焦点！房屋过户登记不是合同有效的要件房屋过户登记有何作用

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一、房屋过户登记不是合同有效的要件

房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。有一种观点认为，房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。最高人民法院于1992年7月9日针对贵州省高级人民法院的请示作出的《关于范-怀与郭*华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约，中间人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”虽然这种观点有一定市场，但是却是错误的。

二、房屋过户登记有何作用

农村房屋买卖合同为一种债权债务关系。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性、排他胜;而债权是相对权，具有对人性、并存性。根据法律规定和法学理论，物权的设立、变动需要办理登记公示，但是合同和债权却不需要审批、登记，除非法律有特殊规定。登记是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，没有办理房地产过户登记不影响己成立的房屋买卖合同的效力。《合同法》第44条规定:“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。同时，更不能以出售的农村房屋未有办理房屋产权证而否定房屋买卖合同的效力。

三、房屋过户需要哪些手续

(一)您在办理过户时主要发生的费用有：契税(成交价的1%)、印花税(成交价的0。1%)、营业税(成交价的5。5%)、个人所得税(成交价的1%或是现在成交价与当时购买价差额的1%)，如果您购买的已房产满5年，营业税将不征收。

(二)办理过户时您需要准备的资料有：身份证、户口本、结婚证(已婚人员提供)、暂住证(外地人员提供)、房产买卖合同、房款收据或发票。

(三)需要准备的资料有：身份证、户口本、结婚证(已婚人员提供)、暂住证(外地人员提供)、产权证(土地证)、契税票、贷款结清证明。基本资料必须是夫妻双方的。

注意：如果是二手房的话，须办理过户手续。如果是购买新房须办理房屋产权所有证(即房产证)和土地使用证。

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